许家印的新战略 恒大的新未来

“从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略”，3月31日下午，恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩发布会上表示。

在过去的中国房地产黄金20年间，恒大从一城到全国，规模一直是它的发展核心，尤其是在2007年的大跨越以及2015年的“三高一低”(高杠杆、高负债、高周转，低成本)战略背景下。

在既往的发展战略下，恒大成为了中国房地产企业的龙头，2019年财报显示，其销售、营收等经营数据实现了稳定增长，在手现金更是高达2288亿元。

然而，2020年，疫情“黑天鹅”之下，本已增速放缓的房地产行业迎来更大的不确定性。激进还是稳健，规模还是利润，高杠杆还是低负债……种种有关未来发展的问题摆在众多房企面前。

业绩发布会上，一直审时度势的恒大用全新的“9字”新战略给出了它的答案，也划出了该战略的重点：“用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来”。

正如战略管理大师迈克尔·波特所说，战略的本质是抉择、权衡和各适其位。

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恰逢其时的新战略

变化发生时，只有最先做出反应，才能抓住机遇。伴随着宏观经济与房地产市场发展节奏的变化，敏锐的企业已悄然开启新一轮战略转型。

数据显示，恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%;核心利润408.2亿元，同比下降48%;资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

许家印在业绩会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

据介绍，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿;“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右;“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

任何战略的转型都脱胎于对当下环境的反应、思考和判断。在外界看来，恒大选择在2020年伊始启动新战略，与当下房地产所处行业环境有关。

2020年伊始，突如其来的新冠肺炎疫情打乱了房企正常的经营节奏，面对售楼处关停、工地停工等不可抗力，整个行业一季度的销售都较往年逊色不少，同时这也给许多房企带来了经营和现金流上的压力。

疫情犹如一面警钟，敲响了所有房企心目中有关负债率的那面墙。在被黑天鹅所放大的不确定性面前，安全成为了第一法则，保持财务稳健，强化销售和回款，维持现金流充沛成为了企业的必然选择。

恒大正是其中之一。

上市11年以来，恒大业绩实现跨越式增长，各项核心指标实现了数十倍的增长，然而其负债仍处于行业偏高水平。其实，恒大其实早已注意到这一问题，2018年的业绩说明会上许家印提出了“新恒大”，这一概念除在资产、销售规模上给出了数字目标外，也对负债提出了要求。

如今，随着房地产行业增速进一步下滑，疫情黑天鹅带来行业不确定性增加，恒大“高增长、控规模、降负债”新战略的提出，可以说恰逢其时。

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“降负债”的现实逻辑

值得注意的是，从实施的时间长度来看，恒大的新战略，并不是一个短期的行动指南，而更像是一个中期的战略指导，背后潜藏着更深层次的实施逻辑。

一个共识是，当前房地产市场的整体规模已经达到一定量级，未来，行业的规模增长将呈稳中趋缓态势。业绩发布会上，许家印也坦言，属于房地产的黄金时代20年已经过去，未来，地产必须从金融属性变为实体经济属性。基于此，恒大必须把房地产的金融属性去掉。

同时，房地产行业的集中度也将不断提升。恒大董事局副主席、总裁夏海钧援引数据称， 2019年行业前三企业规模已经占全行业的12.6%，未来3~5年，集中度将超过20%，届时行业前三的规模需要过万亿。

对于恒大这样的TOP级房企来说，机会与挑战并存——面对竞争更加激烈的市场，唯有扬长避短，不断进行自我优化，才能实现可持续发展。

而从恒大自身来看，“高增长、控规模、降负债”，正是从恒大自身的实际情况出发，“扬长避短”、“取优补劣”。众所周知，恒大一直是一家强销售和强回款的房企，这一点，从恒大9年实现超10倍规模增长、销售回款长期保持行业领先地位便可见一斑。

比如此次疫情，恒大在行业中率先开启了“网上卖房”这一关于房地产行业的互联网营销变革举措，实现了一季度业绩“开门红”：销售额大增23%，销售回款大增55%，刷新了一季度销售及回款最高历史纪录。强大的销售能力和创新精神，都将成为未来恒大规模“高增长”新战略实施的最强法宝和强劲动力。

与之相对应，恒大所拥有的3万亿货值的优质土储，正是它“控规模”的底气所在。财报显示，截至2019年12月31日，恒大总土地储备项目876个，总规划建筑面积2.93亿平方米，按照2019年销售均价1万元/平方米计算，这批土储的总货值将高达3万亿，而平均成本1800元/平方米。

此外，恒大拥有旧改项目101个，其中深圳6个项目122万平方米纳入土地储备。这批庞大而优质的旧改项目，同样将成为驱动恒大未来销售和利润增长的基础和保障。

夏海钧表示，恒大最大优势在于充足的土地储备，而且楼面价很低，这是其他企业所没有的优势，优质土地储备，为未来几年实现高利润奠定基础，“恒大平均土地成本1800元/平米，建安成本(包括精装修)3800元/平米，合计总成本6100元/平米，即使按照去年打折清盘8700元/平米的价格来算，恒大毛利率也在30%，净利率在10%。”

正是有了这样丰厚的“家底”，恒大才能喊出“未来三年每年降低3000万平方米，到2022年降低到2亿平方米左右”的“控规模”口号。因为即便土储负增长，按照2019年销售面积5846.3万平方米、土地储备3近3亿平方米，以及2022年土地储备“控规模”到2亿平方米来计算，恒大起码未来的五年的增长可以得到保证。

（编辑：PHP编程网 - 钦州站长网）

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